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18.5% vs 98.6% 笕桥两盘中签率“蹦极”,可去摇吗?

编辑:一念执着 浏览:31 发布:2021-04-08 08:39:07

摇一个限一个,杭州购房者开启盲摇模式的同时,杭州限售地图的触角也在不断延伸。

于是在上两周的摇号盛况里,我们看见了:中签率低至2.1%的祥符、3.8%的城东、7.7%的宁围,以及“限售三连”的崇贤和单盘摇号人数超5000组的智慧网谷......

但通过数据观察,研究员却发现其中一个被寄予厚望的板块,却“落队”了,那就是笕桥。

在最近摇号项目中,笕桥板块有两个首开项目亮相,分别是金隅春棠澜府及甘肃建投百郦玲珑府。

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虽然对于大多数购房者而言,这个相当有潜力的板块并未加入限售,一定是件好事,但总体而言还是有意外。

意外之余,带来几点思考:

一,城东新城彪红,这个站在它身旁的小兄弟为何没有加入限售大军的阵营之中?

二,同一个板块,两个同期摇号项目为何出现摇号中签率内的“极差”?

三,笕桥会不会成为限售地图中的下一个“黑马”?

PART1

笕桥,一直是杭州市中心版图里一个神奇的存在。说它是小透明吧,绝大多数人都知道它,可是事实上一般人对它又算不上熟悉,只有提到火车东站附近,才能恍然大悟。

事实上,笕桥地理位置还是不错的,位于德胜高架北面,南邻城东新城,北接丁桥板块,西壤下城北,距离杭州市中心的直线距离很近。

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由于地理位置和交通的优越性,笕桥也一度是各大开发商的宠儿。自2009年起便有不少品质开发商,如滨江、万科等相继落子笕桥,开发了笕桥板块内的标杆系产品如金色黎明、草庄等。

但随后长达多年的新房市场的沉寂期,直接导致了笕桥热度的下滑。

加之受到笕桥机场限高、噪音的影响以及目前区域内大型商业综合体、优质学区等有力配套的缺乏,这个曾经红极一时的板块,更是落寞。

PART2

但事实上,近两年来,笕桥的成长速度也是肉眼可见的。

首先,是各项配套的“补充”。

如笕新路TOD综合体地块的成功出让,添上了板块大型商配的缺失;至于阿里体育园、丝尚小镇、笕桥历史文化街区等休闲文化产业配套的建设,亦能为板块未来发展添加活力;而距离地铁4号线二期的开通也不远了......

其次,是大量新盘所带来的聚集效应。

上文也提到,笕桥热度的下滑和稀缺的新房供应脱不开关系,而从去年开始,大量新盘的入市让笕桥的热度相比之前有所抬升,各类品质开发商的到来,也会让板块面貌焕然一新。

另外,是板块的洼地属性和周边板块热度的抬升。

从40800元/新房限价来看,不论是比起城东、艮北、还是武林,笕桥都是市心板块中绝对的价格洼地;加之可共享配套的城东近期以来的热度抬升和价格极差,预计在未来吸引一波流量也绝非难事。

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笕桥板块项目分布

PART3

说完了板块,和一些可能性的猜测,再绕回到两个本次摇号项目本身。

本次笕桥申领出预售证参与摇号的,分别为金隅的春棠澜府和甘肃建投的百郦玲珑府两个盘,巧的是都为首开,推出房源的数量也差不多。

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尴尬的是,从最终的摇号登记情况来看,金隅的春棠澜府的人气显然领先了不止一个身位。

那么究竟是哪些因素造成了这种结果?

从地理位置来看,其实两盘相隔并不远,步行距离在1.5公里之内。

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但从图中也不难发现,百郦玲珑府存在的一个不小弊端是靠近高架,这一点或在未来房子的居住感上打下不小的折扣。

而春棠澜府更靠近目前笕桥板块的核心居住区,也更靠近板块未来发力的大型商业配套笕新路站上盖TOD综合体地块,在升值潜力上有一定的想象空间。

在品牌上,金隅已入杭多年,虽然在笕桥板块是首度落子,但在其他板块已有较为优质的项目交付,对杭州的购房者而言,名气更显;至于百郦玲珑府,是甘肃建投在杭州的首个项目,也是唯一一个项目,所以知名度较低。

当然也要看见,这一点虽然可能造成了现阶段人气上的差异,但对于选择了百郦玲珑府购房者而言,这也是值得期待的“X”因素,毕竟既然选择了杭州市场,多数开发商都会乐意在首个项目上发力,以造成房企在杭的影响力,这一点从百郦玲珑府的产品结构设置就可以看出,所以出现了主城内几乎绝迹的6层洋房。

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百郦玲珑府效果图

交付时间的维度来看,春棠澜府会比百郦玲珑府早上小半年,这一点对于急住的购房者和投资客来说会造成一定的选择倾向。

不过研究员认为,更关键的,或许还是价格导向。然简单的比较来看,毛坯交付的百郦玲珑府高层36800元/平价格更加吸引人。但通过一房一价的分析,研究员发现,其实有一定的变数。

譬如,春棠澜府不论是高层还是洋房中,都存在不少低价房源,如果再刨掉4000元/平的精装,甚至比百郦玲珑府的毛坯价格还要低;若从洋房的维度来比较,会更明显些,春棠澜府洋房均价在4.2万元/平左右,而百郦玲珑府则为4.42万元/平。

当然了,这样的特价房源终归是少数,而洋房层高来看,春棠澜府为8层洋房,百郦玲珑府为6层洋房也确实会存在一定价差。

另外,虽然都是首开盘,但春棠澜府作为森林澜府的B区,相较于百郦玲珑府,春棠澜府的一大优势是拥有A区的蓄客基础,这一点可能也是造成春棠澜府最终取得压倒性优势的一大助力。

其实在户型上,两家各有千秋,就看个人喜好了,相较而言百郦玲珑府相对选择的面积跨度更大,且有叠墅产品设置,可能更贴合一些改善型购房者;而春棠澜府因为户型小,总价更可控。

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春棠澜府效果图

在板块剧烈的轮动期,笕桥出现“限售”盘,或许也是迟早的事了;谁会成为第一个?拭目以待吧。

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