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TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗

编辑:国色天香 浏览:61 发布:2021-04-04 07:33:56

黄埔楼市,盛产网红盘。

尤其是心脏位置-区府板块的盘,流量气质突出,热门新盘一个接一个,时代天境、越秀TOD·星樾、合生中央城纷纷登场。

今天乐居君要探的新盘——越秀TOD·星樾山畔,就位于区府片区,地铁7号线二期水西北站上盖,主打区府TOD概念。

什么是TOD 开发模式呢?

TOD项目以“公共交通为导向”,以400-800米为半径,建立一个包含办公、住宅、商业、文化、教育、自然等多业态配套一体。

通俗点说,这种类型的楼盘的特质是:通勤便利,生活无忧。

TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗越秀TOD·星樾山畔项目建设现场,一下简称“星樾山畔”

越秀TOD·星樾山畔项目建设现场,一下简称“星樾山畔”

通勤便利,生活无忧

回到项目前身,2019年12月,广州地铁以358006万元的总价夺得的水西停车场地块,折合楼面价约17815元/㎡,随后建成项目星樾山畔。

该宗地为交通场站用地兼居住用地,名副其实的TOD上盖地块。

2020年6月,越秀地产发布公告,通过与控股股东越秀集团订立两份地产期权契约,收购两项新地铁房地产项目“水西项目”及“镇龙项目”51%股权,主导开发星樾山畔项目。

事实上,自2019年以来,越秀地产已经成功收购5大TOD模式“巨无霸”项目,包括越秀TOD·星樾山畔、越秀TOD·星汇城、越秀TOD·星樾、越秀TOD·星图、越秀TOD·星瀚。

将眼光放回项目本身。

TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗星樾山畔区位图

星樾山畔位于在建的地铁7号线二期水西北站上盖,下一站即是水西站,可乘坐快线直达天河员村。而7号线二期预计2022年底开通。

距离项目不远处的黄埔有轨电车1号线已经开通,可接驳地6号线香雪站。

另外,项目毗邻广州地铁21号线水西站和广惠高速公路萝岗出入口。不愧是TOD项目,交通出行方面占尽优势。

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TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗有轨电车1号线

既然是网红盘,通勤、地段、生活配套方面,一样都不能落下。

项目位于区府中心板块,南侧就是萝岗敏捷广场,3公里内范围内聚集了萝岗万达广场、奥园广场、萝岗国际演艺中心及锐丰中心等成熟商业综合体,海底捞、钱大妈、超市、食肆一应俱全,吃喝玩乐都有着落。

据销售称,星樾山畔小区将自建两层商业街,楼下就是地铁。规划一所12班公立小学和9班制幼儿园,供业主孩子上学。目前小学已经开工建设。

另外,距离项目较近的三甲医院有中山大学附属第三医院岭南医院、萝岗中医院等,周边还有北京师范大学广州实验学校、省一级香雪小学、科学城中学等学校。

TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗萝岗敏捷广场

地段、区位、配套,都具备“流量”要素,十分适合有通勤和生活娱乐需求的年轻人。

山景+TOD是卖点

星樾山畔体量不算特别大,占地面积9万㎡,建面约33万㎡,将建9栋高层住宅,一字排开,总户数约2000户出头。

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据销售称,项目在去年末已经开盘上市,A1栋和A2已经售光,根本不愁卖。预计2022年10月交楼,价格待定。

果然,这很“黄埔”。

从项目现场来看,周边靠近在建的萝岗中心城区保障性住房公租房。

项目A1和A2栋临近竣工,配套小学已经初具雏形。

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TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗A1和A2栋

TOD上盖!周边卖5万,黄埔区府“网红盘”能入吗萝岗和苑

项目距离暹岗山仅约100米,三面环山。9栋住宅楼根据地形地势,沿山势一字型南北点式排开。北向户型基本能做到户户看景。

不过,项目北侧紧挨广佛肇高速路,有一定的粉尘和噪音影响,尤其是北向的户型。

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刚改+刚需户型

目前星樾山畔主推建面约82㎡三房两厅一卫、89㎡三房两厅两卫、113㎡四房两厅两卫户型,户型涉及刚需以及刚改,选择较多。我们来逐个测评一下。

--建面约82㎡三房两厅一卫户型--

建面约82㎡做三房,户型还算紧凑,整体实用率也比较高。三间卧室都做了飘窗,两个次卧面积小且方,是比较刚需的户型。

三个卧室并排分布在客厅右侧,动静分离。洗手间干湿分离。

亮点在于,玄关位置较为宽敞,厨房为U型设计,预留有冰箱位置,在玄关一侧,业主买菜可以进门即可卸下东西。

客厅阳台留有洗手台和置放洗衣机的位置。

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不足在于,建面约82㎡三房两厅一卫户型为北向户型,降噪降尘方面,需要多费一点心思。

值得一提的是,此户型格局,与香雪地铁站附近的时代天境建面约83㎡三房两厅一卫户型,大致相近。仁者见仁智者见智,买家可以对比一下。

--89㎡三房两厅两卫户型--

和建面约82㎡三房户型相比,建面约89㎡三房两厅两卫户型格局相差不大,同样是动静分离布局。不同的是,建面约89㎡户型多一个卫生间。

该户型朝南向,几乎不受广佛肇高速噪音影响。这也是该项目最为热门的户型,单价要比北向户型贵3000-5000元/㎡。

主卧和大次卧带有全飘窗,两间卧室朝南,采光和通风较好。主套带步入式衣帽间。

不足的是,玄关位置面积比建面约83㎡三房户型要窄,小次卧为半飘窗。

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--建面约113㎡四房两厅两卫户型--

建面约113㎡四房户型是横厅设计,南北对流。主卧面积宽敞,带干湿分离卫生间。

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四个卧室窗户都为全飘窗,采光绝佳。客厅连通阳台,景观视野较好,能望见开阔山景。阳台面积宽敞,交付标准带洗手台。

不足之处在于,房屋大门对着主卧门,比较“讲究”的买家可能会介意。瑕不掩瑜,该户型属于改善型户型,通风采光是没得挑剔的。

三个户型的交付标准相差不大,包含了地面板砖、吊轨、燃气炉、凉霸、净水器等设施。

据现场销售称,目前销售中心正在诚意登记。项目大概四五月开盘,具体价格还未定。

“货比三家”

买房如同头找对象,合适更重要。

参考一下周边新盘情况,你会发现,没有十全十美的房子,只有自己能接受的价格和优劣势。

在香雪 -科学城板块,分布着近10个新盘,如合生中央城、越秀TOD·星樾、时代天境(黄埔)、时代香树里等,价格在4-5万元/㎡。

合生中央城属于大型社区,项目体量高达270万㎡,规划2.5万户,居住密度较高,距离香雪地铁站步行距离超过2公里,因此均价比周边新盘稍微便宜一些,约3.6万元/㎡。

该盘户型面积较大,因此总价也更高,主力户型为建面约94㎡三房、建面约126㎡四房以及建面约131㎡四房,房源带装修。

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地铁6号线香雪站旁的越秀TOD·星樾,体量同样不小,小区共62栋楼,总建面约93万㎡。目前处于清货阶段,仅剩少量建面约103-134㎡三四房在售,均价约4.1-4.3万元/㎡。

位于开创大道主干道的时代天境(黄埔),属于小型社区,共1000多户,距离香雪站有一段距离,户型主推为81-106㎡三至四房,同样是定位刚需和刚改,带装均价约40000元/㎡。

二手盘方面,靠近萝岗地铁站、位于宝能演艺文化中心对面的新福港鼎峰,二手房源挂牌价去到5-6万元/㎡。

再看回星樾山畔,你心里多少有底了吧~

项目优劣势

1、区府板块,地铁上盖,楼下就有商业街,周边医疗、商业配套成熟,生活和出行较为便利。

2、内部规划公立小学,家门口的学校。

3、户型有刚需和刚改类型,选择多样。

劣势

1、广佛肇高速的噪音和扬尘影响。

2、楼下地铁、商业街的噪音影响。

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