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地铁名校无,艺术情怀有,南沙这盘卖3万/m²香吗?

编辑:看看新闻 浏览:90 发布:2021-04-04 07:00:40

一个新楼盘,往往会强调其定位。
比如“地铁上盖”“学府人家”“大城配套”“异域风情”“低密奢宅”。标榜自己是“艺术”的,还真不是特别多。更何况,这个项目还不是豪宅,而是介于刚需和改善之间。让人不禁好奇:刚需刚改们会为艺术买单吗?今天,我们看一个南沙新盘:华宇凤凰艺术岛。

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媒体+地产,未来对标灵山岛尖?

项目名带着“凤凰”,是因为所在地块正是去年凤凰卫视在南沙土拍所摘得的。2020年4月20日,位于南沙亭角片区的2020NJY-1地块以底价18.05亿元、折合楼面价6432元/㎡成交,竞得人就是凤凰卫视,并将引进凤凰卫视的粤港澳大湾区媒体文创产业中心。这宗地块由5个部分组成,其中地块一为二类居住用地、商业服务业设施用地,由凤凰卫视和来自重庆、首进广州的华宇集团共同打造了住宅项目。

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项目处于黄阁镇黄阁南路以南、蕉门水道以北,亭角大桥与广澳高速坦尾桥之间,共8栋楼,1000多套房,约28-30层高。

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首期推出的是拿证的7栋、8栋住宅,户型涵盖建面约86-102㎡三房。相比90㎡做4房,76㎡做三房的紧凑户型,产品定位大概介于刚需和改善之间。截止上周末,余货已经不多,而且市场对小户型更偏爱。

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户型一:建面约87㎡三房

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户型二:建面约102㎡三房
值得一提的是,项目所在的亭角地区功能定位为“城市门户,艺创南湾”,将被打造为粤港澳大湾区顶级的魅力艺创门户、绿色创意休闲及科技文化产业综合发展区,规划居住人口约11.14万人,总建设规模为680.7公顷。有人甚至称未来亭角片区将“对标灵山岛尖”。根据案场销售的介绍,这个项目最大的卖点主要有2个:江景,产业。到底值不值呢?我们分别来瞅瞅。

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江景房离江边有点远?


不得不说,华宇凤凰项目的样板间设计非常讨巧,就放置在蕉门水道旁边,在一丛丛芦花的掩映下显得格外文艺,从样板间的阳台望出去就是江水,滨水平台和栈桥近在眼前,直接把“江景房”的概念植入你的脑袋。

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不过,通过沙盘其实就可以看到,真正一线沿江的,并不是住宅楼,而是产业园区的部分。感谢滨水一线限高的规定,前排的建筑大多楼层不高,所以高楼层的视野还是很不错的,对岸就是南沙顶流灵山岛尖。

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建面约87㎡小三房,基本上是东北朝向。鉴于地块西南方向望江,所以小户型基本可以告别江景了。建面约102㎡三房,西北和西南朝向都有,部分户型还是望得到蕉门水道的。总结来说,江景真的有,但是滨江做不到。更何况,对于刚需来说,江景真的是必须吗?

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刚需刚改会为艺术买单吗?


说起广州的旧厂改造,很多人会想起红专厂和广钢。不过,曾经的文艺胜地红专厂逐渐没落,面临拆除,广钢中央公园迟迟没有动工,似乎都不是特别乐观的例子。销售在介绍项目的时候还提到了太古仓。但太古仓的活力,也就……吧。华宇凤凰项目用地的前身原是梅山工业区,也有着旧糖厂的底子。旧厂房固然要拆除,但也会进行保留活化,打造文艺聚集地,像博物馆等。在项目销售中心,也做了一个迷你展区,展示了梅山糖厂的辉煌、衰退与重生。

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销售介绍,8栋住宅楼面前,除了要建设凤凰卫视的融媒体中心,还有很多低矮的建筑,将会引入商业,比如服装、餐饮、零售等,而这些不仅仅是凤凰卫视的配套,也会成为未来业主的配套。而且,住宅本身的裙楼部分也属于商业、公建配套用房。
这对周边没什么大型商业配套可以蹭的华宇凤凰项目来说,当然是好事。但便利的同时,可能存在噪音的问题。所以说,真正有价值的并不是所谓“不可复制”的旧厂情怀,而是凤凰卫视进驻之后,实打实能够带来的就业和消费人口。毕竟,艺术对大部分人来说并不能当饭吃。
更何况,一个成熟商圈的培育,需要时间。

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没有地铁和名校值得买吗?


毕竟,位于粤港澳大湾区集合中心的南沙,并不是按照广州卫星城的标准打造的,其交通也不像有些远郊区一样,一心想着往市区跑。短期之内,只有个别核心区域能够实现与广州中心城区的快速通达。

广州地铁18号线、22号线,即将于今年6月开通。这两条线路,对南沙来说称得上是逆天改命的生命线。遗憾的是,只有少数片区能够享受到新线开通的红利。华宇凤凰项目,就是一个“望得见、吃不着”的典型代表。

根据《南沙综合交通枢纽规划》,南沙内部将有地铁线路能够接驳到南沙-广州市区的地铁干道上,但不仅通勤成本上升,与即将开通的干线相比,还在规划阶段的31、32、33、38号线不知要等到何时。规划31号线在项目附近设置了亭角站,待到建成后,可换乘15、18、22号线。相比同个板块的新房,华宇凤凰项目还有一个劣势,就是无名校。虽然一条之隔就是广附南沙实验学校,但将来能不能读,谁也说不准,跟直接砸钱签约名校的大盘不能相提并论。

此外,项目所处的亭角片区,目前还比较“荒芜”。没有大型商业配套,而且旧村林立。坦尾村和亭角村都在旧改路上。想等周边城市面貌有大提升,要有足够的耐心。

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刚需的地段,改善的产品,艺术的价格。华宇凤凰艺术岛,对目标群体会不会有点苛刻了?

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