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商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

编辑:剪水双瞳 浏览:76 发布:2021-02-21 17:26:25

2020年,中国物业管理行业掀开了新的一页,这一年被称为物企的“能力建设年”。疫情之下,中国物业管理行业充分证明了自身之于社会、之于国家的巨大价值。当然,这一价值也在更多方面得到越来越多的体现。春节期间,克而瑞物管将以《中国物业管理行业发展白皮书》为蓝本,基于2020年数据,对物管行业试做全方位“拆”解,与各位读者一同探讨。

随着如万物云、绿城服务等更多品牌物企进入商办领域,专业类商办服务企业面临的竞争环境发生变化,如何实现稳定的增长,开始引起了商办物管企业操盘者的警觉。

克而瑞物管以金融街物业及卓越商企这两家在2020年上市的商办物企为例进行对比分析,针对商办物企的上市特点展开分析。据研究显示,此类商办物企主要呈现以下几个特点。

依托母公司起步

逐步开启外拓

金融街物业成立于1994年,于2020年7月6日上市,是国有企业北京金融街物业投资有限公司下属二级公司。2019年的营业收入为9.97亿元。

由于母公司的资源主要集中在北京,金融街物业大量在管项目位于华北区域,来自母公司的业务量占比高达66%,这反映金融街物业目前绝大多数的业务都是依托于母公司的资源范围。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业金融街物业在管物业区域分布情况

数据显示,金融街物业在管项目中来自金融街集团的比例从2019H1的64%上升至2020H1的66%,呈上升趋势。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

卓越商企成立于2009年, 其母公司为卓越集团,拥有众多成功的写字楼开发经验,被称为“深圳CBD写字楼之王”。

2016-2020年向卓越集团开发的物业提供基本物业管理服务产生的收益,分别占据卓越商企业务总收益的59.4%、54.7%、42.2%、46.5%及37.4%,呈逐年降低的趋势。同时基于母公司的发展核心区域,卓越商企也将其发展的主战场定位于大湾区。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

2017-2019年,卓越商企的营业收入自9.47亿元增长至18.36亿元,复合年增长率为39.2%,签约管理的物业的总面积由1310万㎡增至3320万㎡,复合年增长率约为59.1%,在管面积由1140万㎡增至2350万㎡,复合年增长率约为43.9%。截至2020年5月31日,卓越商企签约总面积为3680万㎡。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

从两家公司的发展区域及集团业务占比可以看出,都是依托母公司的核心发展区域开展自己的业务,但不同的是卓越商企开始逐渐降低母公司在主要业务中的占比,以获取更多的市场资源。2020年上半年仅仅为37.4%,整体业务在往市场化的道路上进行发展。而金融街物业目前的集团业务占比仍然在增高,甚至高达66%,短期内其发展的速度仍然与母公司的发展速度关联度比较高。

物业费波动

市场化项目有下降趋势

数据显示,截至2017年、2018年及2019年,金融街物业按包干制收取的整体平均物业管理费分别为5.54元/㎡/月、5.11元/㎡/月及4.94元/㎡/月,物业费整体下行趋势明显。其中商务物业分别为10.91元/㎡/月、10.53元/㎡/月及12.66元/㎡/月;非商务物业分别为2.30元/㎡/月、2.30元/㎡/月及2.11元/㎡/月。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

金融街物业近三年平均物业管理费逐年下滑,反映公司在规模扩张过程中,新增项目单位管理面积产值下滑。

与此同时,卓越商企物业费数据统计显示,来自卓越集团开发的物业的平均物业管理费由2017年的18.1元/㎡/月,减至18年的17.9元/㎡/月,并进一步增至19年的19.6元/㎡/月。第三方物业开发商开发的物业的平均物业管理费由2017年的17元/㎡/月减至2018年的15.5元/㎡/月,并进一步减至2019的15.3元/㎡/月。

由此可见,母公司开发的物业的物业费呈现波动的趋势,而第三方开发的物业的物业费呈现下降趋势,间接体现卓越商企在外拓第三方市场时也面临服务价格走低压力。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业

增值服务占比不足

发展较慢

目前金融街物业的增值服务主要包含停车场管理服务费用、售楼处及展示单位管理服务、业主定制的清洁、保安、维修及维护服务、技术支持服务、会议服务、项目初期的咨询服务、公共空间租赁、工程监控、与建设工程及室内装饰有关的管理服务。

2020年年中报告显示,物业管理基础服务是金融街物业业务的核心业务,占比高达76%,可见目前公司的收入主要来源于基础的物业管理服务。值得一提的是金融街物业服务目前创立了自己专属的餐饮品牌,经营了专属品牌系列的咖啡馆、餐馆及面包店。不过目前所占的市场份额仅为1.41%,品牌还处在发展当中。

增值服务目前所占的份额比较少,后续有一定的发展空间。增值服务收入占比较低,同时成长性也不快,近三年在总营收中的占比从18.19%到21.46%,仅仅上涨了不到3个百分点。

商办物业已成发展热点,但仍存在这些问题 |「拆解」中国物管行业金融街物业各类服务的销售额

而卓越商企的主要增值服务包含资产服务、企业服务、特定增值服务。

卓越商企各类服务的销售额显示,从2017-2020年增值服务的占比都在10%左右,而基础业务的占比高达90%,增值业务整体的发展还比较滞后。

可见金融街物业及卓越商企的增值服务发展都比较缓慢,尤其卓越商企增值业务的服务费用总在10%左右徘徊。而根据商务物管市场的增值服务的增长率统计显示,行业的增长率高达18%-24%,目前卓越商企与行业内的其他企业的发展尚有一定的差距,随着企业的上市,应该加强增值服务板块的发展,以为公司创造更多的收益。

小结

商办物业服务市场作为物管行业的发展热点板块,近年来受到多个龙头企业的热捧,纷纷推出专业的商管品牌,例如,2019年6月中海物业推出了“海纳万商”独立品牌, 2019年9月,绿城服务推出了“绿城云享”独立品牌,而万科物业与戴德梁行合资成立的公司聚焦商企领域的公司“万物梁行”在国内的管理面积已经突破1亿平米。从头部企业的这些企业行为可以看出,未来的商办物业将成为行业的发展热点,成为除住宅以外的最成熟的物业管理类型。

由于商办物业服务市场的业态覆盖比较多,存量比较大,因此在物业管理的过程中将存在:服务难度大、服务要求高、服务协调性比较强等特点,后期物业管理维护的过程对于物业公司的要求比较高,这也间接造成商办物业替换物管团队的频率要高于住宅,预示着商办物业服务市场的业务灵活度比较高,缺乏专业优势的物管企业的业务稳定性较差,商业物管企业的市场竞争也就比住宅激烈得多,后期行业之间的角逐将会展现越来越明显。

对于卓越商企及金融街物业这类专业商业物业服务企业,面对激烈的商管市场竞争,如何适应上市的节奏,保持稳定的业务增长趋势,将成为上市后的一个重要的考验,从上文的分析可以看出,上述两家公司第三方拓展项目物业费水平都有下滑趋势,除却收并购,实现快速规模发展的挑战较大。

除此,不论是金融街物业还是卓越商企在上市后应该加强公司发展的独立性,降低与母公司业务的关联度,提高自身服务的标准,服务的多元化,提高市场竞争力,实现更加市场化的发展,才能在上市后走得越来越稳。

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