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南沙房贷出招“堵漏”!对市场影响几何?

编辑:乐活都市 浏览:90 发布:2021-02-20 07:46:57

严管房贷,已经成为广州2021调控的主要招式。

继1月中旬起主要银行房贷放款额度受严管后,2月3日晚,根据媒体报道南沙房贷政策有变。

南沙房贷出招“堵漏”!对市场影响几何?▲2.3晚媒体流传南沙人才贷款新政

通过人才新政购房的买家,以往只需要本科学历+南沙工作证明即可申请贷款;

如今除本科学历+南沙工作证明以外,

需要提供广州工作单位工资流水+半年广州工作单位信息+南沙收入证明+南沙劳动合同。

此举目的相当明确,主要为挤压投机水分

尤其去年深圳、东莞相继升级楼市调控政策后,

严防投机资金进入南沙楼市,相当必要。

本篇将从南沙成交量价、未来政策趋势以及对市场影响的维度对新政进行解读

01.

南沙楼价上行?

实际主要由拿地成本驱使

回顾2020年广州各区楼价变动情况,南沙均价为26643元/m²,同比增幅达27%,为各区之首。

但需要指出的是,2020年南沙价格变动主要原因为地价成本提高,影响项目定价;

如占该区成交量15%的灵山岛板块,出让楼面价在1.3-1.7万/m²,

洋房单位售价普遍在3.3-3.5万/m²之间;

南沙房贷出招“堵漏”!对市场影响几何?▲灵山岛地块出让价普遍较高

该符合项目成本转化测算,但又确实“拉高”了南沙整体均价。

02.

成交量增幅跑赢大市?

规划利好+购房门槛优化

确实带来刺激

2020年南沙新房累计成交18888宗,仅次于增城;

同比增加39%,增幅排名全市第四。

南沙成交增幅“跑赢大市”

离不开2019年12月以来多次人才购房门槛优化带来的“房票”增加刺激。

2019年至今南沙供求情况及人才购房新政

相对“友好”的人才购房政策确实吸引力部分大湾区买家关注南沙,

如万顷沙、灵山岛、南沙湾等南部板块,确实备受投资者关注;

03.

“堵漏”房贷新政出台,

将如何影响南沙市场?

本次调控从房贷出发,主要打击借助资本“杠杆”扰乱楼市的投机者;

事实上,南沙主流买家依旧以市区上班族、南沙上班族为主,

小部分考虑中长线投资的实力买家亦有涉足;

因此,本次新政意义更多是挤掉极少部分大湾区投机者,其影响对南沙整体楼市运行较弱。

04.

南沙调控接下来还会加码吗?

按照2017年公布的《广州南沙新区城市总体规划》显示

南沙2025年人口规模要达到230-270万人的水平。

而截至2019年末,南沙常住人口为79.6万人,同比增幅为5.9%;

按照目前人口增速,离230-270万人的水平依旧“任重道远”;

另一方面,在近年积极的人才落户政策刺激下,

南沙人口增幅确实跑赢广州平均水平

但作为“大湾区几何中心”的南沙,需要更多吸引更多人、资源推动发展,

从中长期角度来看,南沙“抢人才”“引产业”的决心不减,也不应该减。

除挤掉投机成分的政策外,南沙不宜再“下猛药”误伤人才安居乐业。

05.

南沙、黄埔监管趋严,

或“倒逼”买家选择周边区域

2020年表现相对强势的南沙、黄埔

进入2021年1月以来均收到“严管”的信号;

除政策因素外,两大区部分热点板块价格上行,

亦“倒逼”一部分买家重新考虑周边区域;

以黄埔&增城为例

2020年在市场供应、规划利好以及部分自媒体舆论刺激下,

黄埔风头“一时无两”,而增城则经历相对“平平无奇”的一年;

但踏入2021年,增城表现便可圈可点;

在御溪世家、敏捷东樾府、大华城东郡等项目推新的带动下,

1月成交总量逆市增长15%,与番禺一道为本月唯二成交逆袭的区域。

小研君认为,2020年下半年黄埔区一二手均经历了较明显的调价,部分预算有限的买家“重新”外溢至增城;

此外,随着黄埔三旧改造推进,不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置、租赁物业,带旺了近期增城楼市;

由此可见,广州市场“无形的手”自主调节功能亦相对灵敏;

反观南沙,该区部分板块价格已高于番禺相邻区域板块价格;

如亚运城、山海连城等项目售价低于灵山岛、南沙湾,拥有现成的成熟配套,

同时当前番禺购房门槛亦相对“友好”,未来市场关注度提高的可能性较大;

因此,预计今年广州市场在政策调控的影响之下,各区将会出现相对“均衡”的成交趋势。

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