南沙房贷出招“堵漏”！对市场影响几何？
严管房贷，已经成为广州2021调控的主要招式。
继1月中旬起主要银行房贷放款额度受严管后，2月3日晚，根据媒体报道南沙房贷政策有变。
▲2.3晚媒体流传南沙人才贷款新政
通过人才新政购房的买家，以往只需要本科学历+南沙工作证明即可申请贷款；
如今除本科学历+南沙工作证明以外，
需要提供广州工作单位工资流水+半年广州工作单位信息+南沙收入证明+南沙劳动合同。
此举目的相当明确，主要为挤压投机水分
尤其去年深圳、东莞相继升级楼市调控政策后，
严防投机资金进入南沙楼市，相当必要。
本篇将从南沙成交量价、未来政策趋势以及对市场影响的维度对新政进行解读
01.
南沙楼价上行？
实际主要由拿地成本驱使
回顾2020年广州各区楼价变动情况，南沙均价为26643元/m²，同比增幅达27%，为各区之首。
但需要指出的是，2020年南沙价格变动主要原因为地价成本提高，影响项目定价；
如占该区成交量15%的灵山岛板块，出让楼面价在1.3-1.7万/m²，
洋房单位售价普遍在3.3-3.5万/m²之间；
▲灵山岛地块出让价普遍较高
该符合项目成本转化测算，但又确实“拉高”了南沙整体均价。
02.
成交量增幅跑赢大市？
规划利好+购房门槛优化
确实带来刺激
2020年南沙新房累计成交18888宗，仅次于增城；
同比增加39%，增幅排名全市第四。
南沙成交增幅“跑赢大市”
离不开2019年12月以来多次人才购房门槛优化带来的“房票”增加刺激。
2019年至今南沙供求情况及人才购房新政
相对“友好”的人才购房政策确实吸引力部分大湾区买家关注南沙，
如万顷沙、灵山岛、南沙湾等南部板块，确实备受投资者关注；
03.
“堵漏”房贷新政出台，
将如何影响南沙市场？
本次调控从房贷出发，主要打击借助资本“杠杆”扰乱楼市的投机者；
事实上，南沙主流买家依旧以市区上班族、南沙上班族为主，
小部分考虑中长线投资的实力买家亦有涉足；
因此，本次新政意义更多是挤掉极少部分大湾区投机者，其影响对南沙整体楼市运行较弱。
04.
南沙调控接下来还会加码吗？
按照2017年公布的《广州南沙新区城市总体规划》显示
南沙2025年人口规模要达到230-270万人的水平。
而截至2019年末，南沙常住人口为79.6万人，同比增幅为5.9%；
按照目前人口增速，离230-270万人的水平依旧“任重道远”；
另一方面，在近年积极的人才落户政策刺激下，
南沙人口增幅确实跑赢广州平均水平
但作为“大湾区几何中心”的南沙，需要更多吸引更多人、资源推动发展，
从中长期角度来看，南沙“抢人才”“引产业”的决心不减，也不应该减。
除挤掉投机成分的政策外，南沙不宜再“下猛药”误伤人才安居乐业。
05.
南沙、黄埔监管趋严，
或“倒逼”买家选择周边区域
2020年表现相对强势的南沙、黄埔
进入2021年1月以来均收到“严管”的信号；
除政策因素外，两大区部分热点板块价格上行，
亦“倒逼”一部分买家重新考虑周边区域；
以黄埔&增城为例
2020年在市场供应、规划利好以及部分自媒体舆论刺激下，
黄埔风头“一时无两”，而增城则经历相对“平平无奇”的一年；
但踏入2021年，增城表现便可圈可点；
在御溪世家、敏捷东樾府、大华城东郡等项目推新的带动下，
1月成交总量逆市增长15%，与番禺一道为本月唯二成交逆袭的区域。
小研君认为，2020年下半年黄埔区一二手均经历了较明显的调价，部分预算有限的买家“重新”外溢至增城；
此外，随着黄埔三旧改造推进，不少拆迁户拿到补偿金后到增城购置、租赁物业，带旺了近期增城楼市；
由此可见，广州市场“无形的手”自主调节功能亦相对灵敏；
反观南沙，该区部分板块价格已高于番禺相邻区域板块价格；
如亚运城、山海连城等项目售价低于灵山岛、南沙湾，拥有现成的成熟配套，
同时当前番禺购房门槛亦相对“友好”，未来市场关注度提高的可能性较大；
因此，预计今年广州市场在政策调控的影响之下，各区将会出现相对“均衡”的成交趋势。
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