首页 > 热门·最好玩 > 1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍....

1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍是焦点

编辑:剪水双瞳 浏览:14 发布:2021-02-20 14:59:10

“三道红线”出台之后,房地产融资监管对象由融资渠道转向对融资主体的监管,从而精准监测及规范房企融资行为,倒逼房企降杠杆。

12月末,房地产贷款集中度管理制度进一步强化了对房企融资供给端的限制,房地产融资难度进一步提升。

受此影响,房企拿地的积极性受到较大影响。但仍有部分城市依旧成为房企关注的重点,从2021年开年土拍市场来看,多个城市土地市场热闹依旧。杭州开年9场土拍,宅地出让收入近400亿元,多宗地块触及上限价格,进入到竞争自持阶段;广州黄埔居住地块出让,吸引了15家房企争抢,在经过近2小时88轮报价后,该地块最终进入摇号阶段。

从1月上旬整体土拍市场来看,市场热度延续2020年四季度低位运行,但在优质土地成交带动下,市场热度较12月小幅回升,优质土地尤其是主城区优质宅地依然是“硬通货”。

1月上旬土地市场热度延续低位

“三道红线”压顶,房企融资渠道明显收紧,四季度土地市场成交溢价率明显下滑,降至12.0%,几乎濒临一季度的“冰点值”。

加之人民银行、银保监会发布了房地产贷款新规,限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限,房企融资遭遇了供需双向更加严格的监管,房企融资环境持续收紧。

2021年首周恰逢房地产金融新政落地的首次拍地,从市场热度上来看,市场并未出现明显走冷的现象。在优质土地的刺激之下,反而出现一波土拍小高峰,杭州、徐州、宁波、金华均有超高溢价地块成交,最高限价成交的地块也不在少数。

具体城市而言,杭州成交量表现突出,一周成交金额高达289亿元占2020年全年的12%;徐州市场热度再次拉升,溢价率达130%。此外,嘉兴、宁波、南宁、金华等市场热度也保持较高水平,溢价率均在20%以上。房企竞拍的主战场依然集中在长三角区域。

整体来看,土地市场热度整体延续了四季度的低位运行,1月上半月,克而瑞研究中心重点监测的300城成交土地整体溢价率约为12.3%,与四季度平均水平基本持平。

图:2020年1月起至今全国300城成交土地溢价率变动情况

1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍是焦点

注:2021年1月数据截止1月15日。

数据来源:CRIC

三类城市土地市场热度分化,西安、银川热度上涨

以“三道红线”分水岭,典型一二线城市土地市场热度发生明显变化,根据溢价率变动幅度指标,各大城市整体呈现出三种情况。

溢价率明显上升的城市,典型如西安、银川两个城市,“三道红线”出台之后溢价率的增幅均在30个百分点以上。实际上,高溢价背后很大程度上受供地质量和供地节奏的影响。其中西安较为典型,“三条红线”出台后,西安高新区CID板块迎来多宗优质地块入市,由于规划定位高、配套完善,吸引碧桂园、招商蛇口、重庆华宇均以50%以上的溢价率在该板块拿地;此外,西咸新区也因规划利好,溢价率居高不下。银川与之类似,在优质土地供应大增的影响下,四季度溢价率明显提升。

市场热度变化不大的城市,包含福州、杭州、深圳、武汉、宁波等,溢价率变动幅度在±2个百分点以内,“三道红线”融资新规对其土地市场的影响并不明显,其中杭州和福州两城的溢价率还有小幅上涨,溢价率还保持在20%以上。

溢价率明显下调的城市,比如北京、南宁、沈阳、成都、厦门、贵阳和合肥等城市,溢价率跌幅多在10个百分点以上。究其原因,主要是由于优质地块供地节奏以及出让底价的不断攀升造成的;以厦门为例,2020年全年岛内共成交了4宗宅地,“三条红线”出台之前后,分别成交了2宗,但首宗成交地块建面超后面三宗总和,此外,在限价不变的情况之下,出让底价楼板价也在不断的提升,因而造成了溢价率的下滑。

图:典型一二线城市“820三条红线“新政之后溢价率变化

1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍是焦点

注:为了研究对象更有针对性,城市选取标准:“三条红线”出台之前溢价率超过10%的城市。

数据来源:CRIC

值得注意的是,杭州、成都、南京、宁波等城市均受限价、竞自持和摇号政策的影响,溢价率一定程度上被低估。以土地市场热度较高的杭州为例,1月上半月,“最高限价+竞自持”已成为杭州土拍市场的常态,在不计入自持成本的情况下,这半个月杭州溢价率已经升至25%,较“三道红线”之前的溢价率上升了4个百分点。

图:杭州土地市场热度变化

1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍是焦点

注:2021年之后数据截止1月15日。数据来源:CRIC

越贵的地、竞拍热度越高,主城区涉宅地块是焦点

1月上旬土地市场热度较12月有一定程度的上涨。究其原因,主要是杭州、宁波、成都等城市近期集中出让了大量优质宅地,在金融尽管层层升级的大背景之下,依然有部分地块是房企竞相追逐的“香饽饽”。

针对已出让地块的分布信息、区位和地块属性、建筑体量、配建情况以及地价水平等多个方面,我们总结出这些备受追捧的高溢价地块的主要特点,共涉及5大方面。

从城市分布来看,高溢价地块仍然主要集中在长三角区域,其中断供较久的杭州高溢价地块数量尤其多。一二线城市中,高溢价或触及最高限价成交的土地有26宗,其中杭州多达六成,数量达到17宗,有14宗地块以“最高限价+竞自持”竞得,市场表现亮眼,最高限价成交已然成为常态。三四线城市中,湖州、徐州、金华、南通、衢州、绍兴等城市也均有多宗高溢价地块成交,最高限价成交的地块也不在少数。

从区域和地块属性上来看,大部分地块均位于主城区的涉宅地块。对于部分市场热度较高、前景较佳的城市,郊县以及商办地块也保持较高热度。同样是杭州,其商办地块热度也处于高位,最热的地块是江干区景芳三堡单元商业地块,最终由滨江集团以122.3%高溢价夺得,同位于江干区的彭埠单元商业地块溢价率也达到了60.2%,整体市场热度维持在较高位。

从建筑体量上来看,建面多在5-10万平方米之间,规模适中。这类地块优势在于,既可以成片开发,又能够缓解成本过高给企业造成较大的资金压力,大部分地块的总价都在20亿元以下。

从配建情况来看,一二线热点城市多需要配建或者自持一定的比重,三四线城市一般不涉及配建。比如杭州,无论是滨江、拱墅和江干等主城区,还是萧山、富阳、临安等郊县,14宗宅地均需要一定比例的自持。

从价格水平来看,高溢价地块通常是地价水平较高的地块,呈现出“越贵越买”的趋势。反之,地价越便宜反而鲜有被看好,通常是底价成交。

表:金融监管再度升级之后典型城市高溢价地块特点分析

1月上旬高溢价地呈现5大特征,主城区宅地仍是焦点

数据来源:CRIC
尽管房地产金融新政对房企的融资环境造成一定的压力,但由于处在2021年开端,受资金回笼、结算周期等影响,房企资金相对较为充裕,拍地积极性有了明显提升,尤其是“断供”一月有余的杭州,土地市场热度明显提升,“最高限价+竞自持”已成为常态。

从1月上半月市场表现来看,市场并未明显走冷,在优质土地的刺激之下,市场热度反而较12月还有小幅回升。

考虑到中央多次强调“房住不炒”,“三道红线”还将持续发力,房企整体融资环境依旧偏紧,企业拿地态度将会更加谨慎,全年土地市场热度大概率难再上涨。

热点城市区位好、配套佳、规模适中的稀缺优质地块,仍然会是房企关注的重点,尤其是规划利好的城市,典型如杭州、宁波、南通、绍兴、徐州等城市,地价水平相对较高的稀缺宅地,竞拍热度还会延续高位。

频道热点