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西安诞生首个“万人摇”楼盘|2020楼市年度备忘录㉝

编辑:让我眼熟的你 浏览:7 发布:2021-02-06 15:20:49

编者:疫情对中国楼市的影响,一是暂停,大约2个月交易冷冻;二是加速,一些楼市需求抑制后放开加速上行,一些楼市迅速触底反弹,一些楼市则继续下跌。

继2019年之后,乐居总编室联合乐居财经研究院推出【2020中国40城楼市年度备忘录】,从新房、二手、土拍、政策、房价收入比、租房、购房意愿、热盘、预期、2021买房指南等十大视角,记录中国主流城市的2020楼市这一年。

西安诞生首个“万人摇”楼盘|2020楼市年度备忘录㉝

城市综述:2020年,西安楼市供不应求明显,供需比近1:3.35。新建商品房推出就售完,全年住宅成交1051万㎡;房价连涨四年,主城区住宅均价达到15975元/㎡。新房供应不足,购房者转战二手房市场,2020年西安二手房挂牌量同比增长超过7成。楼市热催生土地热,全年土地成交21790亩、吸金1128亿,共诞生19宗万元楼面价地块。

一、新房供不应求,供需比近1:3.35

据统计,2020年,西安城六区、长安区、临潼区、西咸新区沣东新城共计有83511套商品住宅进行意向登记,意向登记家庭数28万组,供需比近1:3.35,供需矛盾较为突出。

西安诞生首个“万人摇”楼盘|2020楼市年度备忘录㉝

数据来源:克而瑞陕西

推出就售完,住宅成交1051万㎡

2020年,西安主城区商品房供应量1320.69万㎡。成交量为1252.13万㎡。9月供应159.8万㎡,11月供应176.73万㎡,为全年供应量最高的两个月。成交方面,7、8、11、12四个月成交均超120万㎡。其中,主城区商品住宅供应990.28万㎡,商品住宅成交1051万㎡。

就供应和成交来看,基本推出即售完。回顾近四年的数据可以看出,2017年,西安普通住宅成交超15万套,2018年成交约13万套,2019年成交超11万套,而2020年全年供应仅8万余套,整体供应量减少。

连涨四年,主城区住宅均价15975元/㎡较上年涨7.7%

西安诞生首个“万人摇”楼盘|2020楼市年度备忘录㉝

数据来源:克而瑞陕西

2020年受疫情影响,上半年商品住宅成交均价波动较大,下半年以来国内疫情逐渐控制,市场逐渐复苏,成交价格基本在15000元/㎡附近浮动,年末实现全年均价最高月,达到16300元/㎡。

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数据来源:克而瑞陕西

2020西安市主城区商品住宅成交价格涨幅趋缓,全年成交均价15975元/㎡,较上年上涨7.7%。从2016年到2020年,西安住宅成交均价稳步上涨,但是从2018年起,涨幅逐渐收窄。

二、新房供应不足,购房者转战二手房市场

正因为新房供不应求,2020年西安二手房成交活跃度提升,西安二手房挂牌量同比增长超过7成。

据链家数据显示,截至2021年1月15日,西安二手住宅挂牌量为86199套,和2020年12月15日相比挂牌量增加了近1.4万套。不论是活跃度、找房度、成交量方面,2020年西安二手房相较往年都有了大幅增长。

在新房供应紧缺,改善房源增多的背景下,首次置业选择二手房,以及置换房的购房者增多,这也是二手房在年初经历了2020年初短暂几个月的疫情影响后,在下半年出现回暖的原因。价格方面,据58房产研究院数据,2020年西安二手房挂牌价12617元/㎡,但是在区域间存在很大的差距,高新、曲江等区域涨幅居前,成交均价超20000元/㎡的热门小区比比皆是。

三、二套非普通住宅商贷首付比例最高70%

西安升级楼市调控新政,购房门槛提升,销售条件更加苛刻,主要规范市场,保护刚需。11月30日晚,西安市住建局等联合出台新政:购买第二套住房面积在144平方米以上的,商业贷款首付最高调至70%;高层盖到7层以上才能拿预售证;加强预售资金监管、严格按照工程建设进度核拨。这是继2019年6月20日西安楼市限购政策发布之后,时隔近一年半时间西安楼市调控再次加码。

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对购房者影响最大的是首付提高,新政对刚需首套没有影响,主要针对的是二套购房者。针对首套房的面积大小,采取了不同的信贷首付比例。若是首套贷款未结清,二套房首付比例至少为60%;部分大面积改善购房者面临70%首付比例。也就是说,对改善一族来说,从原来二套首付40%到如今的50%、60%、70%,分别上调10%、20%、30%,首付门槛明显提高。

另外,短期影响市场上房源供应的是加强预售管理,对取得预售许可证有了严格的限制,在西安楼市整体供不应求的背景下,将造成短期供应量不足,在最近两个月,市场推货量减少,但是从长期来看,预售门槛提高,提高了开发商的资金成本,降低商品房烂尾的风险,对购房者是利好。

四、土地成交21790亩、吸金1128亿,诞生19宗万元楼面价地块

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据乐居统计,2020年,西安土地成交面积21790亩,土地出让金1128亿元,西咸新区、港务区系土地成交大户,高新成西安市土拍楼面地价破万地块集中的区域。

西安诞生首个“万人摇”楼盘|2020楼市年度备忘录㉝

2020年楼面地价上万地块达到了19宗,西安最贵地块楼面价15415元/平米,从数据可以看出,进去楼面价TOP10的门槛楼面价超12500元/平米。

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月度楼面地价呈现波动,和当月成交地块的区域有关,如11月主城区拍出了多宗高价地,但是12月土地成交主要集中在西咸新区,整体楼面地价偏低。

分区域来看,主城区土地成交集中在港务区、经开区、高新三期等城市新区。西咸新区五大组团里,沣东、沣西地价相对偏高,在2020年,成交面积排名前面的是秦汉新城、空港新城、泾河新城,土地供应量大。另外,临潼、高陵、周至、阎良等边缘区域成交面积增加,诸如碧桂园等也进入阎良等区域拿地。

五、2020 年供货量前三区域:浐灞、港务、未央

从官方登记平台的数据分析来看,浐灞生态区供货量近2万套,国际港务区供货量1万多套,未央区供货量8000余套,三大区域成为供货前三甲。

2020年,浐灞生态区的御锦城、高科·绿水东城、世园林语、万科·澜岸、金辉·东方铭著等都是市场关注度较高的楼盘。另外,在全运会的带动下,港务区的呼声很高,被誉为是刚需进入主城区的最后机会,绿城、华润等几乎屡开屡摇,港务区也云集了多家品牌房企,包括还没入市的金地、融创等。未央区也为2020年的西安楼市奉献了极高的人气度。

从具体楼盘来看,紫薇东进当之无愧成为人气王,也是自2018年西安开启摇号政策以来,第一个万人摇楼盘。第二名的大华锦绣前城,地铁沿线,均价1万2,刚需之选,6次登记累计登记29844组家庭。第三名万科城市之光二期,是曲江二期剩余为数不多的在2020年有新推的楼盘。依次入选年度人气楼盘的还有大华曲江公园世家、西安恒大文化旅游城、瑞和大唐府邸、万科悦府、中海曲江大城、天地源大都会、绿城西安全运村。

六、房价收入比:10.6

2020年3月底,易居发布《2019年全国50城房价收入比名单》,深圳以35.2的高分领跑,远远甩开北上广,而西安房价收入比10.6,在被统计的全国50个典型城市中排名第32位。

如果单从这个数字来看,西安的房价倒不是很高,甚至比周边城市郑州、太原的房价收入比还低一些。

易居表示,房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。报告内的房价数据为全国50城新建商品住宅价格,并结合二手房价格走势进行处理,以剔除限价政策以及统计方式问题对新房价格的影响。房价收入比具体计算公式为:房价收入比=商品住宅成交均价×城镇居民人均住房建筑面积/城镇居民人均可支配收入。

举例: 假设浐灞生态区一套100平的小三室,按照单价1.5万元/平方米计算,大概150万左右,假设家庭年收入达到15万元,这样房价收入比就是10。在总价走高的背景下,如果收入偏低,房价收入比就会大幅升高。

七、租金小幅下降,“住房租赁服务平台”上线

据统计,西安2020年平均月租金25.3元/平方米,同比下降0.3%。与2019年相比,西安套均月租金2097.3元,同比下降2.2%。

2020年1-4月,受疫情影响租房市场受到一定冲击,房屋空置、二手门店门可罗雀,不过随着后期复工复产的正常进行,租赁市场回归正轨。

由于长租公寓接连爆雷跑路,为了保障租客的财产安全,2020年11月6日,西安市住房租赁交易服务平台正式上线运行,市民可通过该平台方便快捷地找房、看房、租房,安全便捷。

八、2020 年买家心态:摇到就是赚到

和往年不同的是,2020年末,因为楼市新政,西安房源供应紧缺。2017、2018、2019年底,大批量房源入市,以至于多个楼盘登记人数不足房源套数,不用摇号即可平销,而这一历来的“常规现象”被打破。

从全年来看,摇号盘积蓄了大量人气,不论是第一个万人摇楼盘紫薇东进,还是屡开屡摇的大华锦绣前程、大华公园世家, 市场普遍存在一个论调,那就是“摇到就是赚到”。对于这种新房价格和周边二手房价格严重倒挂的楼盘来说,很多人是抱着一种“捡钱”的心理,从客观来说,这些盘除了价格在其他方面优势并不明显。

1130新政后,二套房首付提高,改善购房者面临首付提高的境况,“和家人犹豫买新房还是二手房,二手房最近几个月涨了不少,但是等新房不知道还要等多久。”准备购置婚房的小陈表示,自己在新房和二手房之间纠结,但是周围朋友建议新房,目前政策利好刚需购房,要抓住这个机会。

不过,对于了解市场的购房者来说,他们发现,西安即将上市的新盘多数都是改善盘,刚需可选余地很小,即便是,三四月迎来供应潮,刚需选择余地也不大。新房紧缺的背景下,不失为二手房出售的好时机,多位业主表示,自己所在的小区都有一定程度的涨价,尤其是曲江、高新,涨幅惊人。“都不敢卖了,卖了害怕买不到合适的。”一位准备置换的业主在面临房产涨价时喜忧参半,一方面是自己房产的升值,但是另一方面忧虑是无法置换到合适的房产。

九、周边人看2021房地产走势:平稳或微幅上涨

对于西安2021年房地产走势,市场上有不同的声音,有人认为会保持平稳,也有人认为在新政的背景下,加大供应后市场会冷却,也有人认为土地成本攀升,房价会微幅上涨。

“涨起来太害怕了,我在长三角小城市,房价快4万一平了,未来可能会回西安,楼面地价节节攀升,虽然西安没有那么疯狂,但预计房价应该还会有一定幅度的上涨”,预计返乡置业的小雅说道,在她看来,能在有限的资金内上车是当务之急。

在西安居住三年的陈燕则认为,2021年的西安市场会逐渐偏冷,“新政将一堆人的首付比例提高,这类人很多可能会搁置买房计划,等市场供应充足,目前的抢房现状就会改变。”

易居(中国)克而瑞西安公司总经理严延认为,西安调控升级发挥差别化信贷调节作用,目的是从金融角度出发,避免房价上涨过快,通过提高首付比例进一步降低房屋投资属性,贯彻中央房住不炒的方针。从国家层面看,稳房价是基调,因此西安楼市在未来出现大涨的可能性不高。

十、展望2021年楼市:量升价稳,产品两端调整

展望2021年西安房地产市场,楼市多方面调控政策短期内难言放松,在严格的限购、限贷、限价等政策合力下,如果加大供应,预计西安楼市将量升价稳。另外,由于1130新政后,二套房首付提高,刚改产品受限最大,刚需置业成为主流,未来住宅产品及客户或将向两端挤压。

在土地市场方面,据克而瑞陕西的预测,2020年住宅楼板价4700元/㎡,预计2021年在热点地块成交带动下,住宅整体楼板价有望突破5000元/㎡。在主城区一地难求的背景下,西咸及外围区域将成为主力土拍战场。

另外,对照2020年的土地成交数据,预计2021年,新盘将集中在港务区、高新三期、西咸新区等土地成交多的区域。在GDP首破万亿大关,西安成西北首个“万亿俱乐部” 城市之后,大西安中心城市的吸附力还会继续增强,迎来更高的关注度。

本次调查采写人:西安乐居编辑部

数据:克而瑞陕西机构

2021年1月15日

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