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10月刊 | 租赁住宅行业监测报告-市场篇

编辑:真实历史 浏览:9 发布:2020-11-14 07:56:22

*本文对报告部分内容做了摘录分析。如需完整或节选版《中国租赁住宅行业监测报告10月刊》,请至易居克而瑞浙江区域公众号联系购买事宜。

2020年10月,政策方面,各地政府继续不断出台租赁行业规范政策,通过对政策的不断完善,达到规范行业促进发展的目的。

土地投拓方面,上海、杭州两地共成交8幅租赁用地,建面近76万方,而含自持住宅用地本月累计成交近27万方。

金融方面,招商租赁、大华集团、阳光城住房租赁专项债券进程持续推进。目前长租公寓领域融资手段仍旧以住房租赁债为主,融资利率和规模受企业背景和规模影响较大。

城市方面,全国55城继续呈现量价齐跌状态,租赁市场进入传统淡季。重点8城中,杭州受蚂蚁集团事件影响,整体市场低迷。


01政策 动 态

①权益保障
10月,各地政府出台5条租赁住房支持政策,其中包括资金专项支持、个税补贴;中央财政补贴资金逐步到账,资金监管进一步落实和保障。

表:2020年10月权益保障相关政策

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②市场监管

各地积极进行租赁环境监察活动,以进一步规范租赁市场,保障租赁各方权益;哈尔滨细化公租房申请条件;西安全面推行网签与资金监管。
表:2020年10月市场监管相关政策

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③租赁供应

南宁对非住宅房改为租赁住房问题上细化了该问题的试用范围,进一步指明和规范改建标准;沈阳计划筹集政策性租赁住房;合肥支持多种物业改建租赁住宅。
表:2020年10月租赁供应相关政策

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02投拓 动 态

①租赁用地

10月租赁用地成交持续升温,全国重点八城共成交8幅,成交总建面约75.67万方,环比增幅为78.6%,增速较9月有所下降,但市场热度依旧持高。其中上海成交4幅。成交总建筑面积25.82万方,居重点城市首位。2017年7月至今,上海成交总建面接近700万方,稳居全国第一位。

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附:2020年10月租赁用地成交列表

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2017年7月至2020年10月全国重点八城租赁用地累计成交215幅,总建面约1444万方;其中长三角沪宁杭合计成交约171幅,占比约等于4/5。

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②含自持住宅用地

10月重点城市含自持土地成交逐步回暖,上海、杭州两市合计成交4宗地块,虽然数额较上月环比减少2宗,但成交建面增至26.85万方;其中杭州成交2幅,总建面13.2万方,环比增长10.22万方。

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2016年初截至目前,杭州含自持土地成交宗数及面积占据重点城市首位,累计成交139宗,成交总建面252.8万方。长三角沪宁杭三市成交面积持续保持高位,占重点城市比重超过65.89%。

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近两年租赁土地成交呈现价涨量跌的趋势,2020年溢价率高达8%,提升明显。

2020年后疫情时代,市场触底反弹,第三季度累计成交63.52万方,同比涨幅约13.6%,环比涨幅18.1%。2020年成交均价和溢价率均表现出明显走高趋势,其主要原因是部分只租不售型人才公寓用地入市,拉高城市整体均价。

2020年1月租赁用地成交密集,共成交约104万方,占1-9月总量比重约40%。2月上海仁恒置地竞得建面超百万方的地王,其中租赁住房超10万方,成交均价28536元/平米,拉高重点城市租赁用地整体均价。9月租赁用地成交均价约4285元/平米,处于较低水平。10月租赁用地成交均价有所上升,增至6960元/平米,但与此同时,10月住宅用地成交均价环比下降8.7%至29162元/平米。

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③行业收并购及股权变更

中央全新出台了“三道红线”,加大了地产开发公司融资的管控和限制。在此环境下,一众大体量、高负债的地产开发公司为了应对新的标准,展开了大规模的股权转让,出售重资产以重新整合资本。除此之外,酒店、娱乐、零售板块的抛售尚有余热,仍在进行中。

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酒店行业作为对现金流依赖较大的行业,疫情的蔓延使得企业现金流受到严重的冲击,部分企业甚至出现了经营危机。三季度,酒店行业的收并购相关事件相对频繁,资本快速整合。与此之外,商业、办公领域,规模较大的头部企业,针对一些较好的资产收购机会,同样开展收并购行为。

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03 金融 动态

10月各公司住房租赁专项债持续推进,阳光城(000671.SZ)完成发行8亿元住房租赁专项公司债券、招商租赁拟发行上限3.5亿美元高级无抵押债券、大华集团50亿元住房租赁公司债券在上交所提交注册。

目前,长租公寓赛道企业融资仍旧多数使用住房租赁专项债,但从目前发行的信息来看,虽然国家和各级镇府大力整治租赁市场乱象,但仍有不少长租公寓接连爆雷,因此租赁住房专项债受企业信用评级影响较大,因此,相对而言,信用情况更稳定的国企、央企发行规模和利率都更有优势。

①受美国大选影响,金融经济政策面临较大变革;疫情影响下经济形势不确定性较大

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②招商租赁拟发行上限3.5亿美元高级无抵押债券;大华集团50亿元住房租赁专项债获上交所提交注册

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③阳光城:完成发行8亿元住房租赁专项公司债券

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04 城市 动 态

①全国55城市场1)55城量价变化2020年10月,55城租金平均价格为30.70元/平米/月,整体来看,环比下跌0.6%,基本恢复去年同期水平。随着疫情的好转及此前毕业旺季的需求释放,租赁市场在7月达到峰值,随后连续下跌,租赁市场逐渐转入淡季。

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2020年10月,55城个人房源新增供应624151间,环比下跌25.03%,相较上月供应量继续呈现下跌趋势,仅次于疫情期间的1-2月,供应量从7月后持续下跌,且较去年同比下跌近五成,整体租赁市场活跃度较差。

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2)55城租金变化3)55城新增供应4)55城套均总价
② 重点8城市场1)8城整体租赁市场

8城租赁价格指数

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8城各类型房源租金情况

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8城招聘人数

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8城招聘行业

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8城招聘平均薪资

10月刊 | 租赁住宅行业监测报告-市场篇8城集中式公寓新增供应

10月,八大重点城市共计新增6个集中式公寓,超1000间房源。

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2)单城市租赁市场

【深 圳 篇】

租赁用地:深圳租赁土地成交也表现出一定的季节性趋势,成交主要集中在一、四季度。2019年深圳计划供应租赁住房相关用地39万方,实际完成率较低。

2020年政府供应力度加大,1-7月合计供应37.2万方,为历年来成交峰值。10月份租赁住房用地交易再创新高,成交2宗地块,但合计建筑面积高达18.12万方。

自持住宅:近三年深圳住宅竟配建体量约32.2万方,其中2019年出让最为密集,出让体量约21万方,占比高达2/3。

2020年上半年竟配建地块相对较少,5月龙光以楼面价63165元/平米竞得一块宅地,配建人才房40760平。

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深圳集中式公寓租金较为稳定,分散式公寓市场随着对企业监管措施的加强,继上月租金上升后本月开始下跌,恢复正常水平。

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【杭 州 篇】

租赁用地:为了培育租赁住房市场发展,杭州推出自2018年始,未来3年新增租赁住房用地占商品住宅比例约30%的计划。

依据计划,2020年杭州推出租赁住宅用地面积将超过200万方。2020年上半年月成交量持续走低,累计成交41余万方,实际完成率较低,预计2020年下半年供地节奏将会加快。8月成交1幅地块,成交建面3.12万方,环比减少16.15万方。

10月土地交易市场创下三年内新高,虽然只成交了1宗地块,但是该地块建筑面积高达37.64万方,交易价格为12亿人民币,平均每平方米建筑面积售价为3203元。

含自持住宅:杭州自持土地的竞拍规则为竞自持,当竞拍价达到最高限价时,转入竞自持比例。

近三年,杭州住宅自持体量高达240万方,居重点城市首位。2020年成交有所放缓,总体量约25万方,但仍维持在重点城市首位。

进入10月,含自持住宅地交易呈稳定趋势,共成交2块宗地,合计建面约为13.2万方。

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杭州本月分散式租金环比下跌近15%,主要归咎于某分散式公寓品牌出现爆雷新闻,使得市场不稳定,促使租金下降显著。

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【上海篇、北京篇、广州篇、南京篇、武汉篇、成都篇】

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