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黄埔对旧改开发商亮剑:抬高准入门槛,严禁卖给下家

编辑:姿容绝代 浏览:35 发布:2020-10-17 08:12:44

旧改这块诱人大蛋糕,开发商吃起来并不容易了。

实缴注册资本不低于1个亿;开发商自有资金不得低于项目总投资的三成;如果是多家合伙,主体开发商的份额不低于51%;3年内没有重大违规记录;参与旧改竞选,要交保证金不少于1亿元;开发商不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权......

近日,黄埔区广州开发区旧村合作改造类项目公开引入合作企业工作指引正式印发实施,有效期2年。

《工作指引》对黄埔区旧改项目合作企业的引入条件、申报程序以及监督渠道,做了具体规定,给开发商扎上了“紧箍咒”,以防止旧改出现“豆腐渣”、“烂尾楼”。

01

开发商须满足5个条件

区属国企旧改比重将加大

《工作指引》明确,农村集体应当通过广州公共资源交易平台或区农村集体“三资”平台开展旧村改造项目公开引入合作企业有关工作,择优确定合作企业;同时鼓励具有城市更新开发经验的区属国有企业参与旧村改造项目合作开发。

也就是说,村集体或村干部私下和开发商勾肩搭背,私相授受引入开发商,已经行不通了。同时,区属国企参与旧改的比重将相应提高。区属国企搞旧改,有一个好处就是,不用担心烂尾,有政府信誉作保障;此外,一般来说,国企的责任担当意识,可能也要比外来和尚要强一些。

当然,区属国企存在的问题,可能内卷化严重,效率有待提高;还有个别国企楼盘开发能力相对较弱,产品设计可能跟不上市场节奏。不过这点可以通过与楼盘开发经验丰富的地产商合作共建,弥补弱势。

对于农村集体选择的开发商,《工作指引》明确必须符合5个条件:

1.具有独立法人资格和具备房地产开发企业二级以上(含二级)资质;

2.实缴注册资本金不低于1亿元人民币,且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力,企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%;

3.企业信誉好,社会责任感强,银行信用记录良好,且最近3年在市场监管等部门没有重大违法违规记录,不存在工程“烂尾”等情况;

4.企业联合体成员数量原则上不得超过3个,且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额,其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求;

5.根据项目实际情况需设置的其他条件。

02

靠PPT说故事行不通了

须交1亿元竞选保证金,不得卖给下家

在黄埔区,开发商想要参与旧改,首先得参加竞选,并要交1亿元竞选保证金。而不是靠PPT说故事蒙混过关。

《工作指引》明确,农村集体应当委托广州公共资源交易中心或区农村集体经济组织资产财务管理服务中心按规定代收竞选保证金;申请合作企业应当在报名期限内按规定的额度交纳竞选保证金。

未竞得企业所缴纳的竞选保证金,在招商结果公示期满之日起30个工作日内按相关规定退还;竞得合作企业的竞选保证金在合作框架协议签订后转为履约保证金存入该项目的保证金监控账户。

新政规定,对于竞选成功的开发商,得立马在黄埔设立具有独立法人资格的项目合资公司,办理工商注册、税务登记等手续。

《工作指引》特别强调,竞得合作企业不得以任何直接或间接方式向第三方转让项目合资公司股权。

这一条很重要,一些开发商习惯于空手套白狼,拿下某个旧改项目后,就打起太极,啥进展都没有,拖延一段时间转手就把项目卖给下家,赚取丰厚的中间差价。


这种资本游戏,虽然是在企业与企业之间进行,但往往拖延整个旧改项目进展,搞不好就容易出现烂尾。

03

私下偷偷选开发商,没门!

80%以上票数才算数,须接受村民监督

《工作指引》对于引入合作企业的程序,也作了明确规定。总的来说,就是要做到下情上达,并接受村民监督。

《工作指引》规定,农村集体制定公开引入合作企业的招商文件,须报区城市更新部门审定,并抄报区政府后才能召开成员大会表决。

并且,表决前公告时间不少于5个工作日,并须取得到会人员的80%以上表决通过。表决结果确定后5个工作日内,农村集体应当将表决结果和招商文件在村务公开栏公示,公示时间不少于10个工作日,接受农村集体成员监督。同时,由区城市更新部门抄报市城市更新主管部门。

根据规定,农村集体按照《广东省农村集体经济组织管理规定》召开成员代表会议或成员大会对候选合作企业进行表决,确定竞得合作企业。成员大会表决确定开发商时,必须取得到会人员80%以上票数,才能确认为竞得合作企业。

《工作指引》还规定,在竞得合作企业完成项目复建安置区全部物业竣工验收、交付使用并进行产权初始登记后,农村集体应将项目合资公司所持有股权全部转让给竞得合作企业,转让价格为农村集体在项目合资公司注册资本的实缴出资额。

在此之前,农村集体在项目合资公司的股权比例原则上不得低于51%。

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