首页 > 热门·最好玩 > 高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?....

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?

编辑:风华绝代 浏览:8 发布:2020-10-15 20:03:04

近几年,成都新盘主流打造模式,逐渐从“大中庭围合”变成了“高低配”。

所谓高低配,是指一个地块内有两种及以上高度的物业形态组合形式,通常表现为高层+洋房或别墅、高层+洋房+别墅组合。

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?


高低配这种产品,以前市场上其实一直有,但并非主流,开发商不会刻意去做,一般地块很大或条件很合适可能会做,因此以往的高低配整体品质还算不错。但最近几年,随便一块地都可能做高低配,有的四五十亩,有的二三十亩,有的十多亩...


仿佛一夜之间,高低配席卷成都楼市。成都到底是怎么流行起高低配的?为啥小地块也做高低配?高低配有哪些优缺点和隐患?一起来看看!

1、成都怎么流行起高低配的?

高低配成为成都楼盘的主流布局形式,可能要从2017年说起。

这一年,成都开始降容,住宅容积率从之前的4-5为主,变成了2-2.5为主;与此同时,地价节节攀升。对房企而言,拿地成本高了,可售总建面少了,以往还能薄利多销,现在利更薄了,量更少了,眼看就要活不下去了。但地又不能不拿,地主家里不能没余粮。

那咋整呢?只有想办法控其他成本,再想办法提高产品售价,解决方案是修低密产品。


在相同的土地指标和做足容积率的情况下,建别墅或洋房比建高层划算得多。前者公摊面积小、得房率高、实用面积大,开发建设成本更低,且溢价能力更强。


但限墅令的实施,加上目前成都土地2-2.5的主流容积率,一般地块也不适合完全做纯低密产品,高低配就适时出来了。有高层在,就可以把容积率做满,然后可以在建筑密度上限范围内,在土地上尽可能多铺点洋房或别墅。

比起纯高层社区,高低配可显著提高项目货值。

举个例子,一个30万方的项目,如果全部做高层,均价2万/㎡,项目货值60亿;如果全部做洋房,均价2.5万元/㎡,项目货值75亿;如果全部做别墅,均价3万元/㎡,货值可以达到90亿。

如果换成高低配,假设做30%高层+70%洋房,货值可达到70亿,比纯高层提高10亿!如果是30%高层+70%别墅,还可以再高点。

高低配不仅可以提升货值,在营销打法上,也更容易出组合拳。

开发商层面,在现金流和推售节奏上,高低配项目可以通过首推“适销”的高层产品快速回笼资金,缓解现金流压力;作为项目“形象输出”的低密产品卖慢点也没关系,毕竟能实现更高溢价。

此外,高层首开价格较低,还可以宣传“低至X元/㎡就能买入品质社区”,衬托其性价比,既能吸引市场关注,也方便后期低开高走;同时,低密产品尤其是别墅类,可以偷面积,加大赠送,显得实际入手价低;二者联动可以促成不俗的推广效果。

综上来看,无论是应对低密开发、高地价成本的市场背景,还是以提高利润为考量,高低配是目前市场环境下一个很好的出路。好到什么程度呢?上至数百亩土地,下至十余亩土地,都来整高低配。

2、高低配到底好不好?

大地块做高低配相对好做,设计合理的情况下可以保证品质;小地块硬要做高低配,很难保证居住舒适性。

举个例子,一宗30亩纯宅地,占地面积约2万㎡,容积率3.0,建筑面积约6万㎡;假设整个小区都做150㎡户型,1T2户,两个单元。

如果做纯高层,25F,只需要4栋,还可以只做一个单元,中庭园林操作空间也非常大;如果做纯洋房,6F为主搭配少量7F,共16栋,排布真的可以用密密麻麻来形容;如果做高低配,1栋25F高层+9栋6F洋房+3栋7F洋房,共13栋,整体空间也非常局限。

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?

在相同的容积率下,纯高层的楼间距,往往会比高低配大得多。大的楼间距,不仅让空气更流通,光线更充足,视野更开阔,也让隐私更好地被保护;同时,余下的大片绿地,也更好做休闲、娱乐、景观空间。

而市场上许多不走心的高低配,虽然号称低密改善,其实暴露出的问题不少。

其一,牺牲大中庭给低密住宅,一楼绿化可能还要送给洋房或别墅当私人花园,造成小区内的景观资源、活动空间等公共资源紧缺。老人、小孩日常休闲娱乐空间被严重压缩,年轻人夜跑可能也得从小区内的环形跑道换成小区外的市政绿化带。

其二,楼间距或实际容积率带来的居住体验感较差。对高层来说,低密住宅的大规模铺排,会极大拉高高层住宅的实际容积率,一个综合容积率为2的地块,高层实际容积率可能到4或者更高。对洋房或别墅来说,因为赠送面积多,所以实际容积率也偏高,楼栋之间整体间距较窄,彼此前门对后户不说,一举一动可能还要被高层住户“围观”。另外,采光也可能被高层遮挡。无论是高层业主还是洋房/别墅业主,其实都各有牺牲。

其三,二者不仅物业收费不同,甚至购买人群的财富或三观差异可能也比较大。高低配将偏刚需的人群和典型改善人群聚集,将物质基础、生活方式、眼界认知等各方面可能都存在较大差异的两个群体整合到一个社区,颇有点“圈子不同,非要强融”的意思。以后不同能级的业主们能否和平共处,高层和低密住宅会不会维权拆分,这些都是隐忧。

真正的高端产品其实很注重圈层的纯粹性。一定程度上,买高端物业不仅仅是买产品品质本身,更是买人脉与资源。高低配则让小区显得有些不伦不类,刚需部分有点贵,改善部分有点刚。

那高低配有没有好处呢?当然也有,比如高低配楼盘往往南北通透,通风效果杠杠滴;另外,买高低配的高层产品的高楼层,视野蛮不错的,没啥遮挡,尤其在天府新区这类新开发的低密片区。

高低配也可以满足部分购房者的面子问题,对高层客户而言,小区里有洋房或别墅,感觉还是比纯高层社区更洋气。对别墅客户而言,纯别墅入住门槛较高,高低配的别墅相对亲民一点,尤其那种设计了上中下三叠的,中叠售价更是亲民。至于住起来有没有别墅的感觉,那都是后话了。

3、总结与建议

其实早期有不少高低配项目做得挺好,比如下图这种,高层和低密住区分开打造,分开管理,避免后期业主纠纷;同时,高层业主可以享受很大的中庭景观,低密住区业主也不会有被窥视的感觉。

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?


这样的设计不难,但目前市场上却很少见,更常见的都是高层和低密住宅并在一起的。这可能是因为,很多地块太小或本身指标并不适合做高低配,但在目前高地价成本、低密开发、限价等多重因素影响下,开发商为了利润硬做。

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?

高低配本身没啥问题,问题在于它是被市场强行“催熟”成主流的产品。一般小地块做高低配,很难做到疏密有致、间距开阔或者有大中庭;它可能容积率只有2,却总给人感觉密密麻麻;它有舒适的表面数据,却未必有舒适的内核。

高低配混战的成都楼市:怎么谈居住舒适性?

很多房企进入一个城市时,都宣称自己对土地尊重,对城市文化尊重,但不知道是不是走着走着就忘了。好比几年前新项目推广时还很强调园林景观打造,“几重几境”几乎是每个楼盘都有的景观说辞,如今没再听到。

也许有人意识到这些问题,但在利润面前,坚持产品的终究凤毛麟角。而在这个竞争异常激烈的时代,产品力才是决胜关键,更多地考虑城市居民的居住体验,或许才是企业长远发展之本。

另外,从购房者层面来看,一定要摒弃“容积率低就是改善”的观念,买房子不要只看容积率,也记得看看建筑密度、楼间距、空间感、内部景观等。

频道热点