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广州万科停摆三年 信任危机后押注广信资产包谁来买单

编辑:千诺 浏览:19 发布:2020-09-12 07:57:20

近日,万科发布2020年半年报。上半年合同销售金额3204.8亿元,同比下降4.0%;毛利465.52亿元,同比下降7.79%;净负债率27.0%,处于行业低位。

分区域看,万科房地产开发及相关资产经营业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域和中西部区域的占比分别为 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。其中,南方区域排名第三。

值得注意的是,南方区域作为万科大本营,领头羊位置已经连续数年失守。2017年,南方区域以1515.15亿元的销售规模排名第一;2018年,南方区域销售额1434.68亿元,排名从第一下滑至第三;到了2019年,更是出现垫底的情况。

万科总裁及首席执行官祝九胜在2019年全年业绩会上也表示,希望大家再给南方区域一些时间。

究竟万科南方区域目前的发展情况如何?近年来经历了什么?乐居财经尝试以广州万科为观察视角,寻找问题背后的答案。

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人事变动频繁背后的业绩瓶颈

从广州万科身上,我们能看到万科整个南方区域发展的缩影。这里诞生了万科的第一家长租公寓、第一家养老机构、第一个地标写字楼。可以说,广州万科一度是万科集团多元化的试验田。

然而,随着市场环境的改变以及企业自身战略的更迭,如今的广州万科也面临许多挑战。

郁亮在2018年9月南方区域内部讲话中曾经提到,南方区域率先感受到市场及行业的变化,面临较大回款压力,此外南方区域新业务发展走在集团的前面,这两点结合到一起使得南方区域的压力更大。

或是为了缓解这种压力,2019年初,万科启动了一场名为“大江大海”计划的人事大调整。万科表示,希望在对公司业务进行梳理的同时,梳理清楚做这些事所需要的能力拼图,再根据能力拼图找做事情的人。

这里面有个非常重要的调整便是,广州万科总经理唐激杨调任深圳万科总经理,广州公司总经理则由原厦门总经理薛峰接任。

不过,薛峰上任短短不足四个月,又转任长租公寓事业部总经理。最终,广州万科总经理一职由原佛山万科总经理李升阳接任。

值得注意的是,在李升阳所带领下的佛山万科,2018年销售金额为161.1亿元,一跃超过广州万科。这里面,不难窥见万科对于广州公司的期望。

众所周知,城市总经理一职至关重要,短短一年时间广州万科总经理三度调整,在万科内部实属罕见。

李升阳压力不小。广州万科已经连续多年业绩下滑。

乐居财经查阅资料发现,2016年是广州万科的高光时刻,当时的它可与蝉联广州销冠的保利一争高下。可之后数年,在销售规模上都没有太大的突破。

根据克而瑞广州房企销售金额排行榜显示,2017-2019年万科流量金额分别是149.79亿元、145.4亿元、142.57亿元。2018年开始跌出广州前三,甚至低于佛山万科的160亿元。

《2019年度广州房企销售金额排行榜》显示,万科排名第四,与第一名的差距越来越大,保利早已突破300亿,达到322.54亿的流量金额。

在克而瑞最新发布的《2020年1-8月广州房地产企业销售TOP30榜》中看到,万科排名第五,不足百亿。

实际上,早在万科南方区域2019年度媒体交流会上,南方区域事业集团首席执行官孙嘉当时就提到,作为万科集团发源地,南方区域是万科业务种类最多、战线最长的一个区域。伴随着业务种类的增加,业务规模的扩大,业务战线的拉长,南方区域团队正在经历着一个阶段性考验。

“这个过程中间难免会出现一些工作瑕疵,没有在每一个城市、每一个项目上都做到让所有客户和利益相关方都满意。”彼时,孙嘉坦言。

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昔日“三好学生”的信任危机

孙嘉口中的这个“阶段性考验”,似乎正在到来。

7月16日的央视315晚会上,广州万科尚城劣质精装修工程问题被曝光。而后,广东省消费者委员会就此事约谈广州万科。

央视财经称,2018年11月广州万科尚城业主验房时,发现自己的新房在楼上做蓄水试验时,楼下卫生间“秒变水帘洞”,其中最先收房的201户中,竟有146户出现漏水情况。

作为房地产行业昔日“三好学生”,万科精装房漏成水帘洞的头条新闻,一度让万科站在风口浪尖。

7月17日,万科就此事致歉,并回应称:“针对上述问题,公司高度重视,调集技术力量成立专项小组,开展整改与维修。截至2019年6月30日,该问题已经整改完毕。”

尽管漏水问题是行业通病,但万科作为有标杆示范意义的头部房企,一贯具备良好的口碑与形象,购房者通常也愿意为万科的品牌付出溢价。

有个不成文的定律是:同样位置,万科房价总比别的小区贵一千/㎡。

不过,近年来万科被曝光的各类纠纷事件并不少。以广州万科为例,今年5月,广州遭遇特大暴雨。受暴雨影响,广州黄埔区的万科金色梦想小区负二层地下车库近400台车悉数被淹,直接损失数千万元。小区里的部分单元楼更是遭遇了两天两夜的停水、停电梯等情况。

这些不断累积的案例,诸如偷工减料的装修、匪夷所思的施工、不细致的人文关怀,不但令万科站到了购房者的对立面,也砸了物业的金字招牌,引发信任危机。

在2019年度股东大会上,祝九胜也提到:“传统客户比较认可我们,但也不得不承认我们碰到了挑战,95后很快变成购房主体了,他们到底怎么想,他们对产品、对房子有什么样特别的诉求,我们都在不断进行研究、也不断进行调研,这个挑战是很现实的。”

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押注广信资产包的“危”与“机”

其实,李升阳所接手的广州万科基本面并不差。所谓“危机”,也是危中有机。

就目前来说,万科在广州将有四盘面世,包括花地湾的万科金域曦府、三元里的万科喜悦里、同德围的万科金域悦府、文冲的万科城市之光。如果顺利,会给万科在广州的未来一个较好的预期。

过往三年,万科累计为广信资产包投入了470.40亿元,沉淀了大量资金。如今,虽然已完成关键步骤,但仍有土地清收问题待解。何时到头,或许只有万科自己才知道。

广信资产包当中的首期项目,位于花地湾的万科金域曦府已在7月开始诚意登记,原计划在8月开放生活体验馆,目前推迟,时间待定。

有分析人士认为,老城区的改善需求大都被广钢所吸引,万科金域曦府虽然先天位置不错,但万科自己的开发速度始终不及广钢联合开发,如今的广钢已经初具雏形,万科金域曦府想要打动老城区的改善需求,恐怕需要下多一点功夫。

同样被寄予厚望的万科金域悦府,号称环市西稀缺项目,实则为白云区田心村旧改,靠近同德围。

乐居财经现场走访发现,周边环境面貌复杂,多厂房、城中村,外来务工人员集中。西湾路、西槎路一线是有名的交通黑点,如果再往里走一点,上步牌坊、上步桥这些地方就是黑点中的黑点。

可以判断,万科金域悦府的意向购房者将较为局限,或集中在有地缘情结的老广身上,新广愿意买单的可能性较小。

其实看回近两年,不难发现万科在广州土地市场上已经沉寂了很久。诸如万科在文冲的旧改,也已耗费多年时间精力。

不可否认,万科手里的广信资产包分量很足,大量土地资源也确实诱人。但未来存在各种较量,周期长,不确定因素较高,这对于广州万科来说是一个巨大的挑战。

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