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【信用】土地出让收入划转税务部门征收点评

来源:,土地出让,土地,房企 编辑:古今纵横谈 浏览:16 发布:2021-06-06 07:32:38

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6月4日,财政部网站公布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》,《通知》提出,将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入,全部划转给税务部门负责征收。自然资源部按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金,同步划转税务部门征收。

本次调整仅改变土地出让收入的征收方式,不改变现有土地出让收入的分成、使用及管理,短期内不影响地方财政收入的整体结构,但将规范土地出让金的收支行为,地方政府自主权下降;长期来看,本次调整为进一步财税体制改革做了铺垫,将对土地财政、城投公司的经营逻辑及房地产市场产生深远影响。

1、规范土地出让金的收支行为。土地出让收入是地方政府财政收入的重要来源之一,国有土地使用权出让收入列入政府性基金预算,从各省级政府的财政收入构成来看,政府性基金收入占比均值为32%,而土地出让收入在政府性基金收入中的比重超过80%。过去的土地出让收入由自然资源部门负责征收,直接进入地方财政,“自收自支”模式下地方政府自主权较大,可能会存在欠征、少征、空转、虚增等问题。本次征收流程改为税收部门后,土地出让收入缴纳的透明度提高,地方政府对土地出让收入的管理自主权下降,土地出让金的收支行为将得到规范。

2、土地出让收入与税收的征收流程趋同,为下一步财税体制改革做铺垫。现代财税体制改革的核心是提高财政收支的透明度、降低地方政府对土地财政的依赖,房地产税将是财税体制改革的关键环节。土地出让收入和房地产税同属地方财政收入的来源,但二者征收流程存在差异。房地产税由税收部门负责征收,而土地出让收入由地方政府“自收自支”,自主权更大。2011年上海、重庆开始试点个人住房房产税,至今房产税占其地方财政收入的比重仍然很低,2020年上海、重庆房产税占其一般公共预算收入的比重仅为2.82%和3.42%。本次征收流程划转之后,土地出让收入与税收的征收流程趋同,为进一步财税体制改革做铺垫。

3、城投公司的经营逻辑将发生变化。城投公司是地方政府土地经营的主体,承担了基础设施建设和土地开发的成本和债务,土地出让收入是其主要现金流来源。目前城投公司的典型业务模式是通过土地出让收入支撑土地开发和基础设施建设的成本,本次征收划转将降低地方政府和城投经营土地的操作空间,对城投公司土地开发业务形成限制,从而控制隐性债务的增长。长期来看,如我们在《城投债的下半场——兼论是否有现金流以外的信仰》一文中提到,随着土地出让收入下降,在找到新现金流来源之前,城投公司没有进一步大幅加杠杆的空间。未来随着财税体制改革的推进,基础设施建设、土地经营等与地方政府融资职能相关的业务将逐步剥离,城投公司转型为普通国有企业。

4、房地产调控强化,稳定地价与房价,房企勾地难度加大。在以往的土地财政背景下,地方政府与房地产开发商均存在提升地价与房价的动力,各地对房地产调控政策的实际执行存在分化,中央加强对土地出让收入征收的管理将强化房地产调控的可执行性,地价、房价更趋稳定。随着地方政府对土地出让收入的自主权下降,土地出让收入征收的规范性上升,未来地方政府与房企利益勾兑的动力与空间将大幅下降,房企勾地难度将上升。对于房企而言,土储质量与财务杠杆仍是影响信用资质的核心因素,需更加关注拿地模式以及土储成本的合理性,过度依赖勾地模式获取项目的房企面临拿地可持续性下降的风险,信用资质可能弱化。

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