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小瑞观察|公募基础设施REITs业务观察研究

来源:,收益,REITs 编辑:感受大地 浏览:79 发布:2021-04-07 17:46:40

1、什么是REITs?

REITs是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集投资者的资金,由专门的投资机构进行不动产投资经营管理,并将投资收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

2、公募基础设施REITs

公募基础设施REITs是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金,通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目,由基金管理人主动管理运营基础设施项目,并将产生的大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。可以把基础设施REITs理解为公司资产的小型IPO。

基础设施REITs政策发展过程

REITs一直是国家鼓励发展的方向,早在2008年国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》,提出“开展房地产信托投资基金试点,拓宽房地产企业融资渠道”,但后续在金融危机背景下,中央为抑制风险而推迟启动REITs。2014年央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提到“积极稳妥开展 REITs 试点”,自此拉开国内“类REITs”发展序幕。

2016年底,中央经济工作会议首次提出“房住不炒”概念,此后与房地产相关的部门出台多项配套政策,加强房地产市场调控,管控房企融资。相关监管机构、主管部委等多次表态支持基础设施REITs,并出台一系列政策推动其快速发展:

1.2016年12月21日,发改委与证监会联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作项目资产证券化相关工作的通知》,提出要“共同推动不动产投资信托基金,进一步支持传统基础设施项目建设”。

2.2017年6月7日,财政部发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》,建立多元化、可持续的资金保障机制,推动不动产投资信托基金发展,鼓励各类市场资金投资PPP项目资产证券化产品。

3.2018年2与9日,深交所《发展战略规划纲要》,研究推进REITs产品,为租房租赁、政府和社会资本合作项目、保障性住房建设、商业物业等领域提供金融支持。探索发行公募REITs,引入多元化投资者。

4.2018年9月13日,国务院印发《关于加强国有企业资产负债约束的指导意见》,积极支持国有企业按照真实出售、破产隔离原则,依法合规开展以企业应收账款、租赁债权等财产权利和基础设施、商业物业等不动产财产或财产权益为基础资产的资产证券化业务。

5.2019年6月27日,发改委投资司副司长韩志峰在中国 REITs 论坛2019年年会上发表《中国基础设施REITs前景》,提到通过发行基础设施REITs盘活资产,将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设,从而形成良好的投资循环;

6.2019年12月17日,证监会公司债券监管部副主任刘榕在2019卓越竞争力金融峰会上表示,下一步将会继续会同相关部门,积极推动基建REITs的发行试点工作;

7.2020年1月16日证监会召开的2020年系统工作会议中表示要“稳妥推动基础设施REITs试点”;

8.2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》,正式启动基建领域的公募REITs 试点工作。

●公募基建REITs政策梳理与解读●

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金试点相关工作的通知》

发布时间:2020年4月30日

发布机构:中国证监会、国家发展改革委

政策要点:

1.聚焦重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域,支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

2.聚焦重点行业。优先支持基础设施补短板行业,包括仓储物流、收费公路等交通设施,水电气热等市政工程,城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施,以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。

3.聚焦优质项目。基础设施REITs试点项目应符合以下条件:

项目权属清晰,已按规定履行项目投资管理,以及规划、环评和用地等相关手续,已通过竣工验收。PPP项目应依法依规履行政府和社会资本管理相关规定,收入来源以使用者付费为主,未出现重大问题和合同纠纷。

具有成熟的经营模式及市场化运营能力,已产生持续、稳定的收益及现金流,投资回报良好,并具有持续经营能力、较好的增长潜力。

发起人及基础设施运营企业信用稳健、内部控制制度健全,具有持续经营能力,最近3年无重大违法违规行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

4.加强融资用途管理。发起人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策,鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设,重点支持补短板项目,形成投资良性循环。

小瑞解读:

1.目标区域与行业:40号文对基础设施REITs的目标区域和行业进行了聚焦,目标区域和行业与专项债券支持区域和行业高度重合。专项债券支持项目仅限于待建或在建项目,而基础设施REITs要求项目为已建设运营的项目。推出基础设施REITs以激活存量基建资产,补充存量基础设施领域金融政策缺失,最大限度实现融资。

2.项目要求:选择优质基础设施项目作为试点,要求项目产权清晰,手续齐全,并已建成;项目有持续稳定的收益及现金流,并且未来有潜力;原始权益人运营能力强,企业经营良好。试点项目聚焦优质基础设施项目,按照市场化原则推进REITs,创新和规范并举。

3.部委分工:明确了发改委和证监会各自的工作和审核重点。发改委判断项目是否合法合规,是否符合国家重大战略和产业政策,选择优质项目;证监体系侧重产品制度与规则的完善、工作机制的建立、以及产品审查与机构监督、基础设施REITs制度体系确立。发改委和证监体系共同发力,政策措施更全面,加大了风险管理力度。

4.推进基础设施REITs意义深远:

落实供给侧结构性改革。宏观方面通过盘活存量资产,有助于落实“三去一降一补”,也有利于化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险,提高直接融资比重。

降低实体经济负债率。基础设施REITs属于权益类产品,资产所带负债能一并出表;基础设施REITs层面加杠杆体现在表外,不占用企业负债额度;盘活后置换存量负债,进一步降低资产负债率。

支持基础设施建设。经过长期投资建设,我国在基础设施领域形成了大量优质资产,为增强经济发展后劲提供了有力支撑。随着社会经济由高增长向高质量发展,未来基础设施仍有较大投资需求。鉴于基础设施项目前期工作相对复杂,盈利模式和融资方式创新难度较大;加之基础设施投资企业资产负债率普遍较高,高质量基础设施建设面临融资瓶颈制约。

下期小瑞将继续为大家解读更多公募基建REITs政策,敬请期待!

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