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【华创地产•袁豪团队】碧桂园服务收购满国康洁点评:收购满国康洁,强化城市服务

来源:,地产,碧桂园,华创证券 编辑:休闲乐趣 浏览:61 发布:2020-10-16 00:38:56

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事件

10月14日,公司公告以24.5亿收购满国康洁70%股权,含2020-23E业绩承诺以及满国康洁核心员工激励方案。满国康洁成立于2015年,从事城乡环境卫生一体化管理运营服务,业务覆盖中国20余个省市自治区,是“昌邑模式”的缔造者。

点评

1 拟收购满国康洁70%股份、锁定4年业绩承诺,城市服务领域再加强

公司分两阶段有条件收购满国康洁股份。第一阶段收购70%股份,总对价24.5亿元,对应2020年PE和PS分别为15.9倍和1.46倍;若2020年扣非净利润和营收不满足业绩承诺,则对价按照估值的70%支付。同时,2020-23E扣非净利润承诺分别为2.2/2.64/3.17/3.81亿元,对应CAGR19%;扣非净利率承诺9.2%/9.0%/8.9%/8.7%。此外,满国康洁核心管理团队激励方案为:1)如扣非净利润年度CAGR30-40%,将业绩增长大于30%部分中的15%以现金奖励的方式发放;2)扣非净利润年度CAGR≥40%,则发放股份激励比例不超过4%。第二阶段在2027年末,如公司环卫板块未上市,则公司收购剩余29.01%股权,对价不超过45亿元,其中满国康洁董事长和总经理在任、未持续留任和主动辞职三种情况下对应的PE分别为15.9、15和12倍。我们认为公司本次收购将进一步强化在城市服务的先发地位,后续协同效应可期。

2 20H1在管面积同比+47%、合同面积+28%,合同/在管覆盖率达2.3倍

2020H1末,公司在管面积3.2亿平,同比+47.4%,较19年末5.7%;合同面积7.5亿平,同比+27.7%,较19年末+8.9%,合同/在管面积覆盖率高达2.33倍,后续规模增长有较强保障。2020H1末公司在管面积中碧桂园和第三方分别占比73%和27%,第三方占比同比提升6.4pct、较19年末提升0.7pct;基础物管收入中碧桂园和第三方分别占比72%和28%。2020H1公司物业费单价2.17元/月/平,同比+3.8%;其中碧桂园和第三方分别为2.12和2.31元/月/平,同比分别+0.5%和7.9%。2020H1公司基础物管、社区增值、非业主增值和三供一业营收分别为40.0、6.0、6.7和9.2亿元,分别同比+57%、+96%、3%和,315%,分别占比64%、10%、11%和15%;毛利率分别为38.1%、65.9%、46.3%和6.1%,同比分别+2.4pct、+3.1pct、+4.0pct和-7.3pct。

3 投资建议:收购满国康洁,强化城市服务,维持“强推”评级

碧桂园服务背靠碧桂园集团,未来料将依靠四大优势实现优质增长:继承碧桂园高增长内生竣工交付与外延规模并购;社区增值服务高速增长,广告、保险等全方位打造流量变现模式;“物业城市”扩容物管蓝海,公司先发地位和快速拓展优势明显;三供一业稳步拓展,中石油项目逐步贡献收入、未来增值服务值得期待。目前公司合约/在管面积比达2.3倍,位列行业第二,料将助力未来规模快速扩张。鉴于公司储备面积丰富、增值服务快增,我们维持公司2020-22年每股收益预测分别为0.95、1.34和1.86元,维持目标价61港元,对应21PE为41倍,维持“强推”评级。

4 风险提示:业务拓展不及预期,人工成本上升致利润率下行风险

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关键词:华创地产小组重点报告系列

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华创地产研究团队

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复旦大学理学硕士

曾任职于戴德梁行、中银国际

2016年加入华创证券研究所

慕尼黑工业大学工学硕士

2015年加入华创证券研究所

同济大学管理学硕士,CPA,FRM

曾任职于上海地产集团

2017年加入华创证券研究所

哥伦比亚大学理学硕士

2018年加入华创证券研究所

【华创地产•袁豪团队】碧桂园服务收购满国康洁点评:收购满国康洁,强化城市服务

袁豪 首席分析师

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鲁星泽研究员

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曹曼研究员

13816593032

邓力研究员

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