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“三条红线”激起房企价格战?房价见顶释放强信号?

来源:,房企,房价,房地产调控 编辑:正商参阅 浏览:60 发布:2020-09-11 19:30:11

楼市“金九银十”正逐渐进入状态,且又值周末,惊蛰小组Y君就和大家聊聊房子的事。

自今年8月下旬开始,有关房地产调控,现在更准确的说法是落实房地产长效机制,就不断有新消息传出。这个时间点是出台房地产新政的窗口。大家可以翻翻最近几年的大事记,看8月下旬到9月底共出台了多少房地产调控措施。

今年的国际形势日趋严峻,国内形势也受到牵连,再加之新冠肺炎疫情的影响,困难一下子多了起来,但改革的空间也豁然开朗,改革的方向也愈加坚定。

房地产行业也如是。“房住不炒”的理念提出已近四年了,新形势下的房地产调控需要更明确的方向、更易实施的措施,而有效防范化解房地产金融风险则是重中之重。

“三条红线”激起房企价格战?房价见顶释放强信号?

于是,“820风暴”来了。8月20日,住建部与央行在京召开重点房地产企业座谈会。会议透露出的一条重磅信息就是“在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则”。

在这条信息被释放之后,“三条红线”成为业界热议的焦点。概括地说,为控制房企有息债务增长,监管层设置了房企举债的“三条红线”:一是剔除预收款的资产负债率不得大于70%;二是净负债率不得大于100%;三是现金短债比不得小于1倍。

根据触碰“三条红线”的情况,房企被分为“红、橙、黄、绿”四档,具体规定是:如果“三条红线”都触碰到了,则不得新增有息负债,这是红色档;如果碰到两条线,负债年增速不得超过5%,是为橙色档;碰到一条线,负债年增速不得超过10%,是为黄色档;三条线都未碰到,负债年增速不得超过15%,这是绿色档。

这个新规一出,9月6日,某家房企迅即行动,在全国推出了力度空前的促销措施。但其他房企对这种行为的态度却异常鲜明,就是“坚决不跟”,严格按照既定销售计划开展工作。它们的观点很鲜明,降负债可以讲速度,但不能对企业运营造成严重伤害。因为新规的目的是要“防范化解房地产金融风险,促进房地产市场持续平稳健康发展”。

从源头抓起的防范化解房地产金融风险的新政很明确,就是要借助市场化、规则化、透明化的融资规则,让房企形成稳定的金融政策预期,合理安排经营活动和融资行为,增强自身抗风险能力,推动房地产行业长期稳健运行。这是房地产长效机制的重要组成部分。

“三条红线”激起房企价格战?房价见顶释放强信号?

最新的消息显示,已经有一些触线房企递交了调整负债结构的方案。

完善住房租赁市场金融支持政策体系,加快形成“租购并举”住房制度,这是监管层的重要工作之一。9月7日,住建部发布《住房租赁条例》向社会公开征求意见。条例除了保障承租人权益有明确提升外,住房租赁企业也将在金融、税收、土地等方面享有优惠政策。

综合上述及市场上的各种信息,惊蛰小组Y君认为,房企融资的“三条红线”让一些房企有了迫切的回款压力,但经过了多年的房地产调控和长效机制建设之后,大部分房企都认识到了现金流、稳健经营的必要性,储地万顷不如账上趴着可观的现金,尤其是在国内外经济形势复杂的情况下更是如此。从这个角度来说,房企的促销活动不会不计成本的进行,换言之就是价格战打不起来。对住房刚需者来说,任何时候都是买房的最好时机,即便房价有波动,但你早于同龄人/同业人“安居乐业”,这个成本又该怎么算呢?

至于现在的房价是不是见顶了,受限于大家的立场不同、需求各异、观念不同等因素,且因城施策、分类调控的严格执行,只能是见仁见智了。这里需要强调的是,“租购并举”的住房制度、“房住不炒”的调控策略、“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标是不会改变的。那该改变的是什么呢?

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